由担保引发的官司

2003年5月，家住昆山某小区的孙大海和当地建银签订了个人住房按揭贷款合同，合同约定：孙大海购买某某房地产开发有限公司的一套商品房，孙大海向建设银行借款36万元，还款方式为每月偿还5000元，期限为6年，孙大海以该商品房作为抵押，到期无法偿还借款，建设银行将行使抵押权。合同还约定由某某公司对孙大海的借款承担保证责任。之后，孙大海与某某公司签订了担保合同，合同规定：本合同规定的担保为持续性担保，孙大海的贷款本金、利息和其他款项未还清之前，某某公司的担保责任持续有效。6月，某某公司的商品房工程开始动工。2004年5月，孙大海因妻子生病住院花费了大量金钱，已无能力偿还房屋贷款，故请求某某公司承担保证责任。至2005年4月，某某公司只为孙大海偿还1万元贷款，孙大海没有偿还任何贷款。建设银行遂起诉至人民法院，请求法院判令孙大海按照合同约定偿还贷款，同时某某公司承担保证责任。

针对上述的案子我们知道了，昆山孙大海、某某房地产开发有限公司和建行即为三方当事人，三方形成了不同的法律关系。孙大海和某某公司是商品房买卖关系，孙大海和建行是贷款抵押合同关系，某某公司和建行是担保合同关系。在这一系列合同关系中，孙大海和某某公司的商品房买卖关系是主合同关系，贷款抵押合同关系和担保合同关系是从属于商品房买卖关系的，是从合同关系。我国《担保法》第42条规定： “办理抵押物登记的部门如下： (一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二) 以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门; (三) 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门; (四) 以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门;(五) 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”第41条规定： “当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”

所以，在这个案子中，孙大海和建设银行签订贷款抵押合同时，不仅没有到房管部门办理房屋抵押登记，而且房屋还没有开始动工，违反了法律关于以房屋作为抵押物必须经过登记的强制性规定。因此，该贷款抵押合同无效。贷款抵押合同无效，指的是合同中的抵押条款是无效的，这不意味着整个合同无效。孙大海和建设银行的贷款合同是双方当事人的真，实意思表示，也不违反国家法律的规定，因此贷款合同是有效的。合同签订后，建设银行即履行了自己的合同义务，将36万元作为房款支付给孙大海，孙大海也部分地履行了自己的合同义务。对于未能履行的合同债务，孙大海应当按照合同约定，承担违约责任。

另外，我们还知道，在上述的案例中，家住昆山的孙大海和某某公司还签订了担保合同。《担保法》第5条规定： “担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”孙大海和建设银行的贷款抵押合同不应当是主合同关系，主合同关系是孙大海和某某公司的商品房买卖合同关系。前文已述，贷款抵押合同关系和担保合同关系是从属于商品房买卖关系的，这两个关系都要围绕房屋买卖合同展开，为房屋买卖的最终实现创造条件。而孙大海和某某公司钓房屋买卖合同系双方真实自愿，且不违反法律规定，当事人双方也具备相应的主体资格。因此，这个合同是合法有效的合同。既然房屋买卖合同有效，就不能以主合同无效而主张担保合同无效。

同时也可以知道，上述案例中的担保合同也是有效的，担保合同是按揭贷款购房的必备程序，在购房人与银行签订贷款合同时，房地产开发商必须在贷款合同上同意为购房人提供保证担保，这是房地产开发商承担的义务。某某公司在孙大海按揭贷款买房时，即与孙大海签订了担保合同。合同出自双方的真实自愿，而且符合法律规定，是合法有效的。本案问题的关键在于该担保合同没有明确约定保证期间是否应当免除保证人的保证责任。另外，根据我国的相关法律法规，某某公司的保证责任不能因此而解除。

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